死亡率と保険料

保険料を考えるときに気にしてほしいのが死亡率です。ある年齢の人がどの程度亡くなるのかを表す指標が死亡率。壮年期の死亡率は、男性の場合は急激に上昇し、女性の場合は低位で安定しています。

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そして、保険料の高低は、この死亡率によって決まっています。この期間だけの保険、たとえば、10年満期の定期保険などは、保険料がとても安くなっています。そして保険料は、男性より死亡率が低い女性の方が低くなっています。

家族がいる場合、死亡保障が必要になる世代が壮年期なのですが、家計に余裕がなく高い保険料を負担できないという場合も少なくないでしょう。そういうときは、本当に必要な期間に絞って保障を考えてみるとよいでしょう。

 

壮年期&死亡保障

横軸に年代、縦軸に保障の種類を配した必要保障マップで、壮年期&死亡保障の部分を考えてみましょう。結論から言えば、家族がいるなら死亡保障は必要です。ただし、勧められるままに保険に加入すると、入りすぎになってしまうかもしれません

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この領域で保険に加入するとき、チェックしたいポイントは2つあります。一つ目は、保険金額です。必要死亡保障額として、これだけ必要ですと言われたとき、その必要性を疑ってみることが必要です。

もう一つは、保険期間です。終身保障がほしいのは誰も同じですが、保障期間が長いと保険料が高騰します。本当に必要な期間をもう一度考えるとよいでしょう。

保険金額を抑えて、保険期間も抑える。そうすれば、保険料を安く抑えることができます。

ワンルームマンション投資を考える

ワンルームマンション投資を考える

昔から、不動産投資は、財産三分法の一翼を担う投資でした。不動産(現物)投資の特徴は、投資する不動産が見てわかる、家賃収入は定額で安定していることが挙げられます。株式のように元本割れが発生することを嫌い、預貯金以上の利回りを確保したいのであれば、不動産投資は魅力的な投資手段です。

不動産の投資収益を考えるときによく用いられる指標に、キャップレート(純利回り)というものがあります。年間の収益を投資金額で割ってキャップレートを求めます。年間の賃料収入が100万円、経費が20万円とすれば、年間の収益は80万円。購入価格が1,000万円であれば、80万円÷1,000万円=8%というようにキャップレートは求まります。

投資信託で年間8%の利回りをあげようとするとかなりリスクを採る必要があります。しかし、不動産投資であれば、家賃収入が安定しているので安心と考えられるのでしょう。キャップレートを計算して、納得される方も多いと思います。しかし、現実はそれほど甘くはありません。

不動産投資のコスト

不動産投資には、実にたくさんのコストがかかります。不動産の売買から、不動産ローン、登記のための費用、固定資産税などの地方税、管理費等々。キャップレートの計算では、こういった計算が無視されています。特に、租税公課(税金)がたくさん必要になり収益を圧迫する構造になっているのです。ワンルームマンションの投資に当たっては、こういったコストをつまびらかにして、収益見通しを計算するようにしましょう。

ウェブサイトに公開されていた不動産業者の資料からキャップレートを計算しました。そのケースではキャップレートは5.75%と計算されました。しかし、コストを踏まえて計算し直すと、30年経っても黒字化しないことがわかりました。

黒字化しない、主な要因は2つです。一つは借入れを行っていること。不動産ローンを組んで購入してもローンの支払いが負担になります。キャップレートの式にはローンの負担が考慮されていません。そして、租税公課等のコストが見逃されていることが2つ目の要因です。特に、毎年発生する固定資産税や都市計画税を見逃すと大きな影響を受けることになります。

時系列で見る不動産投資の収益構造

不動産投資の収支の概要は下記のようになります。ローンが存在する期間(ローンで購入する割合にもよりますが)は収益が出ないと思った方が賢明です。ローンが終了すると黒字になるでしょうが、50歳の方が30年ローンを組むと、黒字化するのは80歳ころになってしまうということになります。これは投資家の意思に合致しているでしょうか。

チェックポイント

ワンルームマンション投資を行うためのチェックポイントは下記のようにまとめられます。投資をする際の参考にしてください。

ワンルームマンション投資を キャッシュフロー表で考える

ワンルームマンション投資は、高額な資金を必要としない、保有している物件が目で見てわかる、安定した家賃収入が見込めるということから、魅力を感じるサラリーマン・公務員の方は少なくありません。

投資信託などと違って投資の結果がマイナスになることもないと思っておられる方も少なくないのではないでしょうか。しかし、ワンルームマンション投資も投資信託などへの投資と同じように、投資の結果がマイナスになる(損をする)ことは十分に考えられるのです。

FP-MIRAIについてくわしくは、こちらをご覧ください

5月第4週の市況

2016/5/23 月 米国市場ではApplied Materialやインテルなどのテクノロジー株が堅調。イールド上昇で銀行株もよい。欧州市場ではイタリアのUnit Creditが資産売却が取りざたされ株価上昇。日銀の追加緩和なく円が弱く、ドルが強い

2016/5/24 火 米国市場は材料に乏しく方向性のない市場。台湾のメディアがアップルが新型iPhoneについて台湾メーカーに打診したと報じられアップル株が上昇。Bayerはモンサントに620億ドルの現金による買収を提案し、モンサントは大幅高、Bayerは大幅安

2016/5/25 水 Fedの議事録が公開され6月の利上げの可能性が予想よりも高いと判断され、欧米市場で銀行株を中心に値上がり。米ドル、ユーロ残留の可能性が高くなったポンドも高く、金が軟化。米国市場では新規住宅着工も予想以上に上昇しここ2か月で最大の上昇

2016/5/26 木 米国の原油の生産と供給が予想外に低下し、原油価格は欧米市場で値上がり。欧米市場でエネルギー関連株が堅調。カナダは中央銀行が金利を据え置きカナダドル上昇。米国ではバンクオブメリカ、欧州ではドイチェバンクなどの主要行が大きく値上がり。欧州ではギリシャ支援の調整が順調なことも好要因

2016/5/27 金 数日来市場をけん引してきた石油と銀行株が軟化。米国ではイールド低下により公益株などの高配当株に資金がシフト。欧州ではスペインのBanco Popularが新株を発行し、イタリア、スペインの銀行株が軟化。銅の価格は上昇し、欧州では原油関連が値を下げ、鉱業株は値を上げた

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週間の株式市場騰落率 【2016/5/20-2016/5/27】
株式市場 日本 米国 中国 ドイツ
0.5% 2.4% ▲0.2% 2.9%
※ 外国市場については騰落率+為替騰落率
週間の為替市場騰落率 【2016/5/20-2016/5/27】
為替市場 ドル-ユーロ 円-ドル 円-元 円-ユーロ
▲1.0% 0.1% ▲0.0% ▲0.9%
※ 円-ドル為替は円安になるとプラスと表示
債券市場 日本 海外
0.1% ▲0.4%
※ 海外は日本を除く、円ベース
【ご注意】
情報は日本市場は当日、海外市場は前日のデータに基づいています。本資料に記載する内容は、当社が信頼できると思われる情報に基づき作成されていますが、その内容の正確性・完全性・網羅性を保証するものではありません。さらに、本資料記載の内容は、特定の経済状態、市場状態を示唆するものではありません。