住宅購入とキャッシュフロー表③

名古屋での講習会が終了しました。久しぶりに3時間のロングランの説明は、少々、疲れました。本日(2020年9月18日)は大阪での講習会です。レジュメを少し付け加えました。

ちょっとした?マイナス…

前回のレジュメは、ちょっとした?マイナスが発生しますね。というところで終わっていました。

それでも、現物資産(不動産)の価値はプラスなので、貸借対照表として考えるのであれば純資産はプラス。金融資産がマイナスなのでお金は足りていないのですが…

キャッシュフロー表の期間を延ばしてみると…

配偶者が90歳までキャッシュフロー表の期間を延ばしてみると、金融資産の赤字は1億円以上ということになることが分かります。ちょっとした赤字じゃないですよね。

配偶者が働く

いろいろな機会に紹介していますが、キャッシュフロー表の改善に一番効果があるのは配偶者が働くことです。逆に言うと、最初から、共働きを考えておくのが良いということになりますね。配偶者が働いた結果、4000万円近くの金融資産が残る計算になりました。

資産運用を行うとさらに改善する

資産運用は、資産残高のプラスがかなり確保できたこの段階で考えるとよいでしょう。今後、20年間は資産の3割を、その後の10年間は2割を資産運用に充てると、最終的な資産は約2000万円増加することになります。

ファイナンシャルプランナーが考えるワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資について、ライフプランニング統合ソフト「FP-MIRAI」を使って、その収益をステップ・バイ・ステップで分析してみたいと思います

ここでは1,420万円のワンルームマンションに投資することを考えます。

当初、全額自己資金で投資した場合の計算です。総利回りキャップレートIRR(内部収益率)について利回りを計算します

 

総利回り=7.1%

キャップレート=5.76%

IRR(内部収益率)=4.3%

と計算することができます。

 

計算したIRRは4.3%。投資効率としては魅力的な水準です。

しかし、固定資産税等を加味するとIRRは3.8%に下落します。

そして、売買手数料等を加味するとIRRはさらに3.4%に下落します。

さらに、家賃の低下や空室を見積もるとIRRは1.5%まで下落します。

この水準は、預貯金の利回りよりは高い水準ですが、株式投資信託などの期待利回りよりは低い水準です。

 

 

これまでは、全額現金で購入するという想定でしたが、600万円について不動産ローンを使用することを考えてみたいと思います。自宅を購入するよりローン金利は高くなります。

金利負担は収益を圧迫し、IRRは0%に下落します。

もし、金利負担を減らすのであれば、変動金利ローンを選択することも考えられます。しかし、変動金利ローンは、金利の変動リスクを追加します。うまくいけば利回りが上がり、うまくいかなければ利回りが下がるというのが変動金利ローンです。
ワンルームマンション投資は、実際の数値を使ってしっかり分析したうえで、投資の決断をしたいものですね。

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