ワンルームマンション投資について、ライフプランニング統合ソフト「FP-MIRAI」を使って、その収益をステップ・バイ・ステップで分析してみたいと思います
ここでは1,420万円のワンルームマンションに投資することを考えます。
当初、全額自己資金で投資した場合の計算です。総利回り、キャップレート、IRR（内部収益率）について利回りを計算します
総利回り＝7.1%
キャップレート＝5.76%
IRR（内部収益率）＝4.3%
と計算することができます。
計算したIRRは4.3%。投資効率としては魅力的な水準です。
しかし、固定資産税等を加味するとIRRは3.8%に下落します。
そして、売買手数料等を加味するとIRRはさらに3.4%に下落します。
さらに、家賃の低下や空室を見積もるとIRRは1.5%まで下落します。
この水準は、預貯金の利回りよりは高い水準ですが、株式投資信託などの期待利回りよりは低い水準です。
これまでは、全額現金で購入するという想定でしたが、600万円について不動産ローンを使用することを考えてみたいと思います。自宅を購入するよりローン金利は高くなります。
金利負担は収益を圧迫し、IRRは0%に下落します。
もし、金利負担を減らすのであれば、変動金利ローンを選択することも考えられます。しかし、変動金利ローンは、金利の変動リスクを追加します。うまくいけば利回りが上がり、うまくいかなければ利回りが下がるというのが変動金利ローンです。
ワンルームマンション投資は、実際の数値を使ってしっかり分析したうえで、投資の決断をしたいものですね。
