8月第3週の市況

2016/8/15    月

米国市場では薄商いの中、個人消費のデータや消費者信頼感指数が芳しくなく株価下落、国債は値上がり。中国の上半期の固定資産投資が予想以下であったことから、欧州でも資源関連が軟化したが、Maerskなど堅調な個別企業収益が市場を下支えした

2016/8/16    火

イングランド銀行の緩和策により英ポンドは一段と安くなり、年内の利上げ見通しが後退した米ドルも値下がり。NY州の製造業指数は後退したが、住宅建築業者指数は堅調で、株式市場は史上最高値を更新。原油価格も上昇。欧州では特許関連で値上がりした製薬株が下支えとなり市場は上昇

2016/8/17    水

米国では消費者物価指数の上昇は緩やかに抑えられる中、住宅建築や工場生産高が大きく上昇し、FedNYのダッドリー総裁が早期の利上げに言及。市場は政策に敏感な1-2年物を中心にイールド上昇。株価はバリュエーションの観点から軟化。欧州ではスイスのシンドラーが中国やブラジルの景気減速により収益見通しを下方修正。市場も下げる

2016/8/18    木

米国ではFedの議事録が公開されインフレによるリスクないと判断されており、利上げが遠のいたとの観測。公益、ヘルスケア、金融関連が値を上げた。欧州ではビール製造のカールスバーグ、英国の保険会社アドミラルなどが値を下げて市場全体も軟化

2016/8/19    金

米国では、Fedの金利引き上げタイミングが遅れたという認識のもと、国債のイールドが低下しドル安。株式市場は原油価格高を受けてエネルギー関連が強く、ウォルマートも上昇。欧州市場でもFedの金利引き上げのスタンスから金融、産業株が堅調で市場は上昇

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ファイナンシャルプランナーが考えるワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資について、ライフプランニング統合ソフト「FP-MIRAI」を使って、その収益をステップ・バイ・ステップで分析してみたいと思います

ここでは1,420万円のワンルームマンションに投資することを考えます。

当初、全額自己資金で投資した場合の計算です。総利回りキャップレートIRR(内部収益率)について利回りを計算します

 

総利回り=7.1%

キャップレート=5.76%

IRR(内部収益率)=4.3%

と計算することができます。

 

計算したIRRは4.3%。投資効率としては魅力的な水準です。

しかし、固定資産税等を加味するとIRRは3.8%に下落します。

そして、売買手数料等を加味するとIRRはさらに3.4%に下落します。

さらに、家賃の低下や空室を見積もるとIRRは1.5%まで下落します。

この水準は、預貯金の利回りよりは高い水準ですが、株式投資信託などの期待利回りよりは低い水準です。

 

 

これまでは、全額現金で購入するという想定でしたが、600万円について不動産ローンを使用することを考えてみたいと思います。自宅を購入するよりローン金利は高くなります。

金利負担は収益を圧迫し、IRRは0%に下落します。

もし、金利負担を減らすのであれば、変動金利ローンを選択することも考えられます。しかし、変動金利ローンは、金利の変動リスクを追加します。うまくいけば利回りが上がり、うまくいかなければ利回りが下がるというのが変動金利ローンです。
ワンルームマンション投資は、実際の数値を使ってしっかり分析したうえで、投資の決断をしたいものですね。

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