ファイナンシャルプランナーが考えるワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資について、ライフプランニング統合ソフト「FP-MIRAI」を使って、その収益をステップ・バイ・ステップで分析してみたいと思います

ここでは1,420万円のワンルームマンションに投資することを考えます。

当初、全額自己資金で投資した場合の計算です。総利回りキャップレートIRR(内部収益率)について利回りを計算します

 

総利回り=7.1%

キャップレート=5.76%

IRR(内部収益率)=4.3%

と計算することができます。

 

計算したIRRは4.3%。投資効率としては魅力的な水準です。

しかし、固定資産税等を加味するとIRRは3.8%に下落します。

そして、売買手数料等を加味するとIRRはさらに3.4%に下落します。

さらに、家賃の低下や空室を見積もるとIRRは1.5%まで下落します。

この水準は、預貯金の利回りよりは高い水準ですが、株式投資信託などの期待利回りよりは低い水準です。

 

 

これまでは、全額現金で購入するという想定でしたが、600万円について不動産ローンを使用することを考えてみたいと思います。自宅を購入するよりローン金利は高くなります。

金利負担は収益を圧迫し、IRRは0%に下落します。

もし、金利負担を減らすのであれば、変動金利ローンを選択することも考えられます。しかし、変動金利ローンは、金利の変動リスクを追加します。うまくいけば利回りが上がり、うまくいかなければ利回りが下がるというのが変動金利ローンです。
ワンルームマンション投資は、実際の数値を使ってしっかり分析したうえで、投資の決断をしたいものですね。

FP-MIRAI-banner-300X300-1

kuwashiku

 

FP-MIRAIを使って不動産投資分析

2016年6月のFP-MIRAIの講習会は、FP-MIRAIを使ったワンルームマンション投資の収益性のチェックでした

よく使われる指標であるキャップレートを計算すると5.75%の収益が見込める物件も、精査なキャッシュフロー分析を行えばまったく収益が見込めない物件かもしれないということがわかりました。

不動産投資は魅力がありますが、隠れたリスクもいっぱいあるということです